2024年 2月 24日 星期六    English    中文繁體

购买房屋

首先列出你的需求

  • 社区需求
  • 居住要求(面积,结构,地下室);
  • 家庭规模;
  • 学校、购物和其他服务有多近;
  • 你能负担的首付多少;
  • 价格范围。

 当你考虑首付和设定价格范围时,现实一点是很重要的。你肯定不想背负负担不起的东西。在这个阶段,最好和房地产销售专业人士好好谈谈。

 可供选择的房源有什么?

 该市场提供二手房和新房。

 二手房屋更有可能位于成熟的社区,靠近便利设施,拥有成熟的社区环境。

 快速服务与MLS®系统

 大多数人在计算机上都可以直接登录MLS®系统。通过坐在键盘前,REALTOR可以输入您的需求,选择社区和价格范围,并立即提出合适的物业列表。

 参观房屋

 当你参观一所房子时,应当重点考虑地点和结构,装饰性的可以通融。

专业的地产经纪会帮助你仔细分析并找出房屋的优缺点

 报价

 在offer中,你是: 

-您愿意付多少钱?

-建议一个截止日期;

-提出一系列条件;

-说明报价何时到期。

 这时你要在报价的同时交一笔定金。一笔适当的定金将表明你对卖方的诚意。卖方的代理受法律约束,有义务将所有报价通知卖方。

 

在您的报价被接受并且所有条件都得到满足之后,合同对双方就具有约束力了。如果你在那个时候根据条件放弃这笔交易,你可以拿回你的定金。

 条件

 大多数报价都有一些条件,在交易完成之前必须满足这些条件。一些常见的条件有:

  • 贷款和验房
  • 你出售你现在的房子(卖家可能会继续寻找买家,但会给你优先购买权)
  • 卖方提供一份目前的调查报告RPR,或者一份“房地产报告”,显示房屋在卖方拥有的房产上的位置,并且没有侵占
  • 卖方拥有该房产的所有权(你的律师在进行产权搜索时,会查看该房产是否存在留置权、地役权、通行权或高度限制)

卖方可能会通过改变条件、价格或两者兼而有之来修改你的报价。你可以随时提出新的还价。

 

交房

在房子正式转手之前,还有几件事要做。以下是在交割日或交割日前需要做的事情:

  • 你的律师和卖方的律师会安排将房产的所有权从卖方转移给你
  • 贷款会转到你律师的信托账户,然后再转到卖方
  • 你的律师会向你收取所有额外的费用——土地转让税和任何未付的法律费用

 在这个时候,一定要:

  • 与你的律师核实一下,确保一切都与要约中所述一致
  • 在拥有房产之前,和房产经纪人提前检查房屋。
  •  

租房和买房,哪个更好?

 

每个人都需要住的地方。在大多数人的情况下,他们最终不得不支付租金或贷款,除非你有一个富裕的家庭,可以给你提供免费或减少租金。关键是。我们都得为自己的栖身之处付钱。

房地产一直被认为是一项长期投资。你真正需要问自己的问题是: 我真的想一辈子都付房租吗?一般来说,如果你要住至少三年、四年,那么一套房子在经济上是有意义的。当你买房子的时候,你需要考虑到购买和出售房子所涉及的成本,从评估费和房屋检查到房地产佣金,所有这些都必须考虑在内。

当人们在房地产市场上赔钱时,通常是因为他们持有的时间不够长,他们卖得太快了。这通常是指在购买后的前3年内。你不能指望在前三年从房地产中获得任何实际利润。事实上,在你买房之后,市场可能会下跌。但是,历史数据告诉我们,你拥有房产的时间越长,它的价值就会增加的可能性就越大。

房地产已被证明是最稳定的长期投资之一。这是你退休后的保障。总的来说,拥有自己的房子比租房要好得多。不仅因为拥有它的自豪感,还因为它是你唯一能长期对冲通胀的工具。随着租金的不断上涨,随着时间的推移,你不一定能负担得起房租。

 

你为什么要搬家?

你的家庭规模发生了变化。在搬家的众多原因中,你现在家的大小是最常见的。许多年轻夫妇已经购买了一套舒适的两居室或三居室,面积1,000平方英尺,非常适合他们的情况。这个房子有一间主卧室,一间客卧室,可能还有一间家庭办公室。带有沙发和娱乐中心的单一生活区为夫妇俩和他们的访客提供了充足的空间。当他们组建家庭时,第一个孩子搬进客房,玩具占据了生活区。适合两个人居住的房子对于三个或更多的人来说就太小了。

你在寻找更好的学校。除非你的孩子上私立学校,否则你住的地方通常决定了你的孩子上哪所学校。孩子们可以一起步行或骑自行车上学,这对于在社区建立一种社区意识是很好的。附近的学校也可以减少接送孩子的时间。

一个常见的搬家原因是工作的变化。无论是在州/省之外,还是在另一个社区,大多数人的通勤距离都是有限的。如果你想缩短通勤时间,那么搬家可能是唯一的答案。

你不喜欢重新装修。重新装修并不适合所有人。无论如何完成,有两件事是不可避免的:不便和决策。这种不方便可以是在厨房粉刷的时候有一天不用厨房,也可以是在一些主要工作完成的时候有六个月要搬出去。对一些人来说,任何不便都太过分了,所以搬家可能是最好的选择。

你现在的房子结构很差。你可能无法改造你住的房子。做你想要的可能太贵了。如果你想让厨房在前面,家庭娱乐室朝南,但实际上你家的厨房在后面,家庭娱乐室朝北,那么重新装修可能太贵了,不切实际。由于地段大小、建筑规范或承重的限制,一些房屋可能不适合按照你想要的方式进行改造。建筑规范可以限制增建的类型和规模以及外观。

你的院子太大/太小了。对许多人来说,院子是房子不可分割的一部分。庭院是属于你自己的土地,一个可以种植鲜花或蔬菜的地方,或者一大片你为整个夏天保持绿色和修剪整齐而自豪的草地。根据你的生活方式,院子也可能太大,想要一个更小的院子和一个更大的院子都有很好的理由。

装修太贵了。您可以从智能改造中获利,但实际上,一些改造项目不值得投资或努力。如果你的梦想是住在一个拥有大草坪和4000平方英尺房屋的富裕社区,而你的社区里到处都是带单个车库的平房,那么花一笔合理的钱重新装修就不太可能得到你想要的东西。记住,你永远不要在一条价值较低的街道上成为最好的房子。反之则好得多。

你的家已经是这条街上最大最好的了。你以前可能改造过你的家,现在你的家是附近最大最好的。如果你喜欢这个社区,并计划在未来几年呆在家里,这是很好的。然而,如果你一直在改造你的房子,因为它需要更新,你仍然需要增加额外的空间或设施,那么从经济上讲,搬家可能是一个好主意。

你不喜欢你的邻居。每个社区都有自己的特点。有些人有很多出租房,有些人则很少。有些是1000平方英尺的房子; 有些人只有3000平方英尺的房子。一些社区的孩子们整天在街上玩耍,友好的邻居每天都会过来聊天。在其他社区,人们不跟别人来往,上班路上开车经过时很少挥手。尽管我们都想改变我们社区的一些特征,但许多特征是我们无法控制的。如果这个社区不能满足你的需求,搬家可能是唯一的解决办法。

 

为什么我需要验房?

在购买房屋或公寓之前进行房屋检查可以让您在签订销售合同时安心。了解内部和外部的预期会帮助你对房屋的价值和未来的维护做出明智的决定。

房屋检查完成了两个重要的目标。首先,它让你有机会确定房子的状况,它的结构稳健性,以及它的机械系统的状况。其次,它让卖家注意到任何问题,而这些问题可以在成交前得到解决。

如果你在检查前签订合同,可以考虑在合同中加入验房条款,即销售取决于令人满意的房屋检查,并具体说明检查的时间。这样,你就得到了保护。

全面检查包括从上到下对结构进行目视检查,包括供暖、空调系统、室内管道和电气系统、屋顶和可见的绝缘材料、墙壁、天花板、地板、门窗、基础、地下室和可见的结构。

在检查之后,验房师将提供一份报告,不仅指出可能存在的缺陷或值得关注的领域,而且还指出结构的积极方面以及保持房屋良好形状所需的维护。

即使是最有经验的房主也缺乏专业检查公司的知识和专业技能。例如,地下室的水渍可能表明长期的渗漏问题,或者仅仅是某次简单漏水的结果。

一份专业的评估会为你提供有关物业状况的完整资料,并有助避免在成交后出现意外的情况。此外,房屋验房师可以保持完全客观,而你作为一个潜在的购房者可能会有感情上的参与。

典型的单户住宅的检查费用会根据地理区域而有所不同。房屋的特殊特征,如大小、年龄和特殊结构将被考虑在内。决定检查房屋是一项很好的投资。通过了解缺陷、维护需求和升级需求,您可以节省许多倍的检查成本。

漂亮的装饰不会让你买房子。记住,你还购买了结构和机械系统。在你雇验房师之前,要先检查两遍房子。第一次,看看整个室内,设想你自己对房子的装饰想法。第二次,回去看看墙壁、门、电器和管道的状况。如果房子看了两次之后看起来还不错,而且你对购买这件事很认真,那就雇一个验房师。

验房师应持有建筑相关领域的执照; 当面试一家潜在的房屋检查公司时,仔细询问他们的工作和公司的细节。询问他们做这行多久了,询问以前客户的推荐信。弄清楚他们提供什么类型的保险,他们保证检查吗?

房屋检查通常持续大约三个小时。专业的检验公司将很乐意回答您的所有问题。避开那些只出具口头报告的公司。报告应该是叙述性的,而不仅仅是检查项目的清单。房屋检验员还应就检查期间发现的任何重大缺陷出具一份书面报告,其中包括准确的成本估算。你可能会发现陪着验房师检查房子是很有价值的。

 

物业检查不限于住宅物业。许多验房师帮助房主分析并解决诸如节能、地下室潮湿或地基开裂等具体问题。验房师亦会在工程完成后进行检查,以确保合约已妥善履行。

 

购房成本

1.买房包括一次性支出和每月支出。

2.最大的一次性成本是首付。它通常占房产总价的5-20%。

根据CMHC的说法,除了首付款,一个人应该至少有购房价格的1.5%作为成交费用  

下面你会发现这些费用的简要说明,

评估费用:

评估为出借人提供了对房产市场价值的专业意见。这笔费用通常是贷款人的责任,低至100加币的临时评估,高至400加币的全面评估。偶尔,对于较大的定制房屋或偏远地区的房屋,成本可能会略高。

 

验房费:

专业的验房,从上到下,都是为了购房者的利益,因此,成本是谁来承担的。一次典型的房屋检查的费用在400加币到500加币之间,这是值得投入的。新购房者可能不用担心,但对于购买5年以上房产的买家来说,这绝对是必须的。当聘请房屋验房师时,确保验房师有责任保险,以防万一犯了错误。

 

保险尤其是火灾保险:

所有的贷款机构都会要求一份火灾保险证明,从你占有房子的那一刻起就已经到位了。所需的金额一般至少是抵押贷款的金额或房屋的重置成本。这笔费用会根据房产的大小和投保的额外项目,以及保险公司和市政当局的情况而有所不同。

 

土地测量费或业权保险费:

贷款人通常要求对房产进行最近的土地测量,如果没有这样的土地测量,通常需要花费600- 900加币。

 

法律费用和支出:

律师或公证人会对他们的专业服务收取费用,包括转移产权契约、准备贷款和进行各种搜索。另一方面,支出是实际发生的费用,如注册地契和贷款。

 

土地转让税:

很多省份都要征收土地转让税,由买方缴纳,金额各省不同。这笔税是根据购房价格征收的。

 

新房质保:

在很多省份,新房都有新的房屋保修计划,包括使用和结构。如果建筑商违约或未能达到商定的标准,该基金将完成或修复缺陷。

 

按揭申请及处理费:

对于高比率保险抵押贷款(抵押贷款超过购买价格的80%),抵押贷款保险公司(CMHC或GE Capital)收取一定的费用。

 

交房调整:

对于卖方预付的账单,如房产地税、水电费,小区费和其他费用,应预估结算调整。成交日期之后的任何帐单均由买方负责。你的律师/公证人会在各种搜索完成后告诉你它们到底是什么。

 

如何选择地产经纪

 

无论你是在找医生、律师还是会计师,在任何领域寻求专业帮助时都会遇到许多同样的问题、和需要一些选择的策略,这些问题在你选择房地产经纪人时也会出现。有人通过家人或朋友找到中介。这通常是一种可靠的方法。但你可能并不总是能找到最合适的帮助。

不管你是怎么得到中介的名字的,在你做出最终决定之前,至少应该面试几位 。

需要注意以下几点:

如果你正在寻找一个代理来出售你的房子,警惕任何暗示他们可以得到不合理的高售价的人。经纪可能会使用高的挂牌价格来获得合同,但很有可能浪费大量时间,仍然找不到合适的买家后,才会寻求合理的价格。与此同时,你已经失去了出售房屋最关键的时期——挂牌后的第一个星期。

留意地产代理人的经验,教育程度。和大多数行业一样,在房地产行业,经验是有回报的。经验丰富的经纪了解市场和营销流程。他们将有最好的机会快速和顺利地帮助你购买或出售你的房子。经验丰富的房产中介也清楚地知道当前的买家群体在特定的风格和价格范围内寻找的是什么。一个有经验的经纪人可以建议改变,这将提高你的房子的销售能力,从而提高价格和/或减少销售前的时间。

如果你是买家,经纪会讨论和/或提供买家代理吗?越来越多的买方决定,他们希望在合同中享有与卖方同等的完全代表权。一定要和任何你想合作的经纪讨论买方代理问题。

经纪了解市场吗? 代理对社区了解吗?

代理是否属于全国网络?如果你在一个城市卖房子,准备搬到另一个城市,这一点尤其重要。你的销售代理可以把你介绍给一个专业的,在你的目的地城市的合适的代理,并与该代理保持密切联系,这样你的销售和购买努力都能紧密协调。

最后一点: 经纪是否主要对以诚实和直接的方式分享专业知识和市场知识感兴趣? 或者经纪似乎更有兴趣告诉你你想听的。 最糟糕的时机就是找一个“唯唯诺诺者”或一个似乎有太多事情要做的经纪人。你需要直接、可靠的信息——即使它不一定是关于你正在出售的房子的奉承——或者是关于你想要购买的房子的非常鼓舞人心的信息。

 

你可以问一个房地产经纪人:

你在我们这个地区卖房地产有多久了?

如果他们没有在当地的房地产行业呆过几年,他们可能不知道一些重要的历史数据,他们需要这些数据来给出有关该地区的合理建议。

 

你的谈判风格是什么?

你需要知道你如何与你的经纪人相处,以更好地了解他是否适合你,以及经纪人是否有谈判技巧来恰当地代表你。

你如何提前为我准备有关房屋选择的资料?

您的房地产经纪人应该根据您指定的标准为您做这件事,以便您有一个良好的当前信息供应。

房地产经纪人知道所涉及的成本,一个好的房地产经纪人可以通过他在行业中的关系为你省钱。

你能预审我的资格并帮助我选择贷款方案吗?

每个情况都是不同的。你的房地产经纪人应该能给你一些选择。银行并不是唯一可以得到这种建议的地方。

 

你有销售哪类物业的经验?

找出经纪人对适合你的房子的详细了解。

当然,总会有其他问题,但我们发现,这些是典型的问题,将帮助你知道你正在处理一个有经验的房地产经纪人。找到合适的房地产专业人士需要做一些研究,问一些问题可以节省你很多钱和时间。你需要了解销售过程的一切。营销策略是什么?要做什么样的广告? 房地产经纪人能否有效地展示和出售该房产中不那么引人注目的资产?

房地产经纪人是否有能力并愿意进行有效的沟通?

房地产专业人士还需要了解社区。这就是为什么最好选择找一个当地的房地产经纪人。他们需要对该地区的历史有一种感觉,以及人们愿意支付的大致价格。此外,房地产经纪人应该知道竞争是什么,以及它对你的销售有多大影响。

不要只看价格就选择房地产经纪人。记住,房地产经纪人不能神奇地提高房子的售价。考虑一下买家。买家不会愿意支付太多;他或她很可能会对市场进行研究,并试图以最优惠的价格找到最好的产品。无论你选择哪个房地产经纪人,事实都无法改变。尽管有这些不可改变的因素,你选择的房地产经纪人仍然必须勤奋和知识渊博。

 

 选择并与房地产代理合作选择并与房地产代理合作

 

在今天的市场上买卖房子需要大量的工作和大量的关于销售和房地产的知识。这是我们许多人一生中最大的购买或最大的交易之一。不能全靠运气。

 

无论你是买家还是卖家,使用房地产经纪人都有明显的优势。房地产经纪人是有执照的房地产专业人士,是当地房地产委员会的成员,也是加拿大房地产协会(CREA)的成员。

 

如果你是买家

在当今繁忙、复杂的世界中,购买房屋可能比其他商业交易更费时、更复杂。尤其是首次购房者,他们很快就会发现,购买房产比决定去哪里度假、买什么车或买什么西装要复杂得多。

 

从一开始就使用房地产经纪人可以为您有效的建议和专业的服务,您需要得到最好的交易可能。一旦房地产经纪人清楚地了解你想要什么,你能负担得起什么,他们的知识可以节省你很多时间去筛选掉不适合你的房子。

 

房地产经纪人可以预先筛选房产,这样你只需要访问少数房屋就可以做出明智的选择。

房地产经纪人的大部分早期搜索可以通过 (MLS)系统和初步讨论来完成。当你参观并对你所看到的每套房子做出反应时,房地产经纪人会越来越清楚你想要什么,不想要什么。

 

房地产经纪人还可以就各种可供选择的房屋贷款提供建议,并告诉您何时引入其他专家,如贷方,验房师,律师和保险代理人。

 

如果你是卖家

有时卖家会想自己卖掉房子,认为这样可以省下房地产佣金。但是,出售房屋是一个非常复杂的过程,涉及大量精力,以及严格的法律要求。

 

就像我们大多数人缺乏对家庭汽车进行大修的知识一样,大多数卖家也缺乏自己出售房屋所需的知识、经验和时间。房地产经纪人不仅有资格和专业知识,而且致力于花时间来获得最好的交易。

 

选择房地产经纪人

在你让房地产经纪人成为你团队的一员之前,货比三家,提高面试技巧是值得的。你选择的房地产经纪人应该是了解你居住或想要居住的社区的人; 能给你提供合理有效建议的人; 对今天的房地产市场有广泛和最新的了解。

 

首先确定几个候选人,在做出最终决定之前至少面试两到三个。如果您对帮助您进行先前销售或购买的房地产经纪人提供的服务感到满意,那么他或她可能是您的最佳选择。

 

面试房地产经纪人

你选择的房地产经纪人应该是一个真正感兴趣的人,了解当前的房地产市场,在买卖你感兴趣的房产方面有良好的记录。这个人应该让你感到舒适,他们会把你的最大利益放在心上。

 

一定要准备好简历和推荐信,并问一些问题,比如:

你和公司经营多久了?在过去的六个月里你卖出了多少套房子? 卖价和要价有多接近? 你们一般经营什么价位的房子?

如果出售:你将如何推销我的房产?营销计划是否包括向其他房地产经纪人开放参观日,以及定期向潜在买家开放参观日、广告和传单? 你是如何确定这个房子的建议售价的? 我的房子与附近最近出售的房子和正在出售的房子相比吗? 你有什么建议和提示可以让我的家看起来更好吗?

使用你们的服务需要多少费用?

 

节省你的钱

 

每天存钱

最近天气有点不好,但幸运的是这种情况不会永远持续下去。这里有一份清单,你可以做一些事情来省钱和提高家里的能源效率,而且这对我们的环境也有好处:

 

用挡风雨条密封房屋,消除冷风。25 - 40%的家庭热损失可以通过适当的空气密封来防止。

安装一个可编程的恒温器,当你不在家的时候,让你的炉子休息一下。

使用节能照明,如紧凑型荧光灯。

考虑增加隔热层,尤其是在阁楼上。

购买新窗户时,选择节能功能。

考虑升级你的炉子,或者甚至换一个更便宜的燃料来源。

使用能源指南标签来帮助您购买节能电器。

拔掉你从不使用的第二台冰箱的插头。

安装一个节水淋浴喷头。

每月更换一次炉膛过滤器。

在炉子上安装加湿器。

修理漏水的水龙头——一个滴水的水龙头每天会浪费160升水。

 

合同的基本要素

 

合同的要素。

  1. 价格

根据当地的市场情况、您对房产价值的看法以及您的房地产专业人士提供的市场信息,您的报价可能与卖方的要价不同。

 

  1. 定金

定金显示了你的诚意,并将在交易结束时用于购买房屋。你的房地产专家可以建议你一个合适的金额。

 

3.条款

包括提供的总价和贷款细节。你可以安排自己的融资或要求承担卖方的抵押贷款,特别是如果它有一个有吸引力的利率。

 

  1. 条件

这些可能包括贷款和验房,或者检查文件,或“以你出售你的财产为准”。

 

  1. 包括和排除

这些可能包括电器和某些固定装置或装饰物品,如窗帘或灯具。

 

  1. 成交或拥有日期

一般来说,除非另有规定(曼尼托巴省和魁北克省除外),财产所有权合法转让和资金交易完成之日。注: 在不列颠哥伦比亚省,拥有日期法定为交割后1至3天。

 

 搬家小贴士

 

预约搬家公司。你可以选择让搬运工打包所有的东西,或者只打包易碎的东西,或者你可以自己打包。从几个不同的公司获得报价是个好主意。

 

如果你把旧房子租出去,给你的房东必要的书面通知,并安排退还你的押金。安排在交房结束当天接通煤气和电力设施、软水器、电话和有线电视。

让邮局把你的邮件转到你的新地址。

取消任何合同服务和预先授权的支票。

告知园艺,干洗,垃圾收集,报纸,杂志,尿布和其他家庭服务。在你的新地址安排服务。

从现有的分行获得介绍信,以帮助建立新账户。转移信托或银行账户及证券。

取消或转移社会、体育、公民、宗教或商业关系和会员资格。

安排转移医疗、牙科等信息。

更改您的驾驶执照上的地址,从搬家当天起生效。

收集所有物品进行清洁、修理或存放。例如,毛皮大衣,干洗。

对易腐物品(如植物)的搬运要特别安排。

为你的宠物搬家做特别的安排。

你可能需要更改这些地址。

 

个人账户

药店

干洗店

草坪服务

银行/金融公司

信用卡公司

洗衣服务

汽车金融公司

健康俱乐部

 

公用事业公司

气水

电话

市政府

有线电视/卫星电视

下水道区

政府办公室

汽车登记处

社会保障局

税局

市/县税务评估员

退伍军人管理局

专业服务

医生

牙医

会计

律师

代理

保险公司

了解市场情况

 

买方市场

市场上的房屋供大于求。

特征:

  • 房屋库存高
  • 与可用性相比,买家很少
  • 房屋在市场上停留的时间通常更长
  • 价格趋于下降

影响:

  • 买家花更多的时间找房子
  • 买方通常有更多的杠杆

 

卖方市场

想买房子的人超过了市场上房子的供应量。

特征:

  • 买家众多的房屋库存减少。
  • 房子卖得很快
  • 价格通常会上涨

影响:

价格可能会上涨,也可能会攀升。必须迅速做出决定

 

平衡市场

市场上的房屋数量等于购买者的数量。

特征:

  • 需求等于供给
  • 卖方接受合理报价
  • 房屋在可接受的时间段内出售
  • 物价基本稳定

影响:

  • 买家和卖家之间的紧张关系有所缓解。
  • 更轻松的氛围
  • 可供选择的房屋数量合理

 

 

The trademarks MLS®, Multiple Listing Service® and the associated logos are owned by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify the quality of services provided by real estate professionals who are members of CREA. Used under license. The trademarks REALTOR®, REALTORS®, and the REALTOR® logo are controlled by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify real estate professionals who are members of CREA.

Homecare Realty Ltd., Independently Owned & Operated